Plano Municipal
CONFECCIÓN DE PLANO ÚNICO DE OBRA NUEVA S/RESOL. Nº 679-SSPLAN-10
El plano Municipal son disposiciones graficas en escala 1:100 encuadrado en la etapa de anteproyecto. Representa obligaciones administrativas que debemos cumplir, vinculando lo con la responsabilidad profesional. Expresa que cumple con las disposiciones que surgen del C.P.U como del C.E. Tanto el propietario, el usuario, el profesional, y la empresa constructora deben tener conocimiento de lo que expresa dicho plano, lo que prescribe del código y tienen obligación de ejecutar la obra de modo conforme.
Diferencia entre plano de obra y municipal:
· El plano de obra sirve para poder ejecutar la obra
· El plano municipal es indispensable para registrar la obra y dar comienzo de la misma
Instancias previas a presentar y registrar el plano municipal:
· Consulta catastral,
· Factibilidad de instalaciones sanitarias, eléctricas y gas,
· Nomenclatura parcelaria (para lo cual primero debemos pedir el dominio ante la propiedad de inmuebles y luego de eso sacar la nomenclatura, así poder chequear el propietario que corresponde al lote en cuestión)
· Solicitud de permiso de obra,
· Certificado de uso conforme (en el plasmamos el uso que se la va a dar a la obra sobre dicha parcela, de acuerdo con el uso permitido en su zonificación, si descubren que ese uso es falso, cabe una sanción al profesional, ya que es una declaración jurada ante el municipio),
· Encomienda profesional,
· Modelo del cartel de obra,
· Liquidaciones de derechos de construcción, y liquidación de derechos de P.V.O.
· Pago de impuestos de áridos (son impuestos de residuos y afines 23$ por m2 de lo que demuele para toda obra, pagamos por la obra demolida, por la demolición, se puede recuperar este impuesto si se demuestra que ese producto de la demolición fue reciclado y utilizado dentro de la obra)
Vista la Resolución Nº 679-SSPLAN-2010, la cual modifica el trámite administrativo de
registro de planos de Obra Nueva, Demolición y Obra Nueva, Modificación y ampliación de edificios existentes, (con final de obra otorgado) cuyo destino principal sea uso residencial, (todo tipo de viviendas, unifamiliar, múltiple, geriátricos, etc.)
Para los proyectos que comprendan hasta mil quinientos metros cuadrados (1500m2) computables para el FOT, entra en vigencia en un primera etapa el 25-04-11 y cinco mil metros cuadrados (5000 m2), entra en vigencia en una segunda etapa el 1-06-11.
Se los nombra plano único, porque en un solo plano tenemos todas las instalaciones y estructuras a disposición visual junto con la planta de arquitectura. La presentación se divide en planos y planillas
Toda la documentación se entrega una versión en formato digital e impreso en papel bond.
El P.V.O. va a verificar que lo construido este conforme a estos planos registrados.
PLANOS
A_ Un plano de las plantas bajas de arquitectura, instalaciones c/ incendio, sanitarias y eléctricas.
B_ Un plano de las plantas tipo de arquitectura, instalaciones c/ incendio, sanitarias y eléctricas, si correspondiera.
C_ Un plano de las plantas del primer retiro de arquitectura, instalaciones c/ incendio, sanitarias y eléctricas, si correspondiera.
D_ Un plano de las plantas del segundo retiro de arquitectura, instalaciones c/ incendio, sanitarias y eléctricas.
E_ Un plano de los cortes y vistas del proyecto, solo de arquitectura.
Se presentan 3 copias, en escala 1:100. La disposición de las plantas es en forma apaisada o vertical según se accede al predio, se disponen de izq. a der. y de arriba hacia abajo: comenzando por la planta de arquitectura.
Se colocan las plantas con las medidas catastrales, se dibujan las líneas de frente interno, retiros, línea oficial, todos los niveles (referidos a piso terminado), ventilaciones forzadas haciendo referencia al artículo que corresponde.
Condiciones graficas que lleva el plano único de obra nueva s/resol. 679:
· Condiciones generales:
o Respetar el idioma nacional, el castellano, se toleran, por uso y costumbre vocablos como kichinet o toilette,
o Usar el sistema métrico decimal, con dos decimales.
o Impreso en papel bond
o Leyendas designando locales de derecha a izquierda de abajo hacia arriba, nombrando los locales de
§ subsuelo con la letra “S” + numero del local empezando por el 100,
§ planta baja “B” + numero del local empezando por 1,
§ planta sobre planta baja “A” + numero de local empezando en 100, en el primer piso, 200 para el segundo y así sucesivamente,
o Indicar que tipo de plano es, ejemplo “plano único de obra nueva”, o” de demolición”,
o Escala a utilizar 1:100
o El formato es: el modulo de la caratula incluyendo la misma 3 veces hacia arriba y 6 veces hacia el lateral, la oreja tiene 4 cm
o Las instalaciones se dibujan en color
· Condiciones particulares:
o Para obra existente: muros pintado de negro, los muros medianeros, que nunca se demuelen, van rayados en negro, de izq. A der. En forma ascendente y con una separación de 5 mm.
o Para Obras Nuevas: Los muros a construir son de color rojo o bermellón, los muros medianeros, van rayados en negro,
Se entiende que se corta las plantas por los muros, por eso se pinta íntegramente en rojo, aunque corte columnas de hormigón cuyo color es el verde, lo estructural no da las medidas mínimas del local.
o Plano de ajuste:
§ las superficies subsistentes y que cuenten con permiso municipal otorgado con anterioridad al tramite interpuesto, se rayara en negro oblicuamente hacia la izquierda a 45°
§ las superficies ejecutadas sin permiso reglamentaria (la cual hay que pagar una multa del 250% más los derechos de construcción), va rayada en color negro a la derecha a 45°,
§ la superficie anti reglamentaria (la cual hay que pagar una multa del 500% más los derechos de construcción), rayada en ambos sentidos, generando una cuadricula.
o Colores reglamentarios:
§ Todo lo que sea madera va en color siena quemada
§ Todo lo que sea hierro en color azul
§ Todo lo que sea hormigón en color verde
§ Todo lo que se demuele va en amarillo, tanto las superficies que van rayadas y los muros pintados
El fin de los planos es demostrar que cumple o supera los lados y alturas mínimas de los locales, establecidos en el Código de Edificación Sección 4. Debemos acotar la altura máxima demostrando que no estamos faltando al código, señalar los materiales de las fachadas, y las cotas de nivel referido a piso terminado, en el corte verificamos las alturas de los locales y las distancia entre solados, en el corte se dibujan las fundaciones.
Si existe especie arbórea en la vereda, se lo debe dibujar y acotar a eje divisorio de predio y hacia la línea oficial.
Las referencias de los locales en el plano deben coincidir con la Planilla de iluminación y ventilación.
PLANILLAS
Las mismas deben ser entregadas anilladas y en altura A4 (29.7 cm): donde la caratula diga: plano único resolución n 679/2010.
Secuencia de presentación:
1. Una lamina conteniendo: Donde demostramos iluminación y ventilación de cada uno de los locales con las siluetas y balance de superficies (m2 que vamos a construir y con ello verificamos el F.O.T. y tenemos referencia para el pago de derechos de construcción), luego planilla de iluminación y ventilación (designación, área iluminación y ventilación y observaciones), manzana (para poder verificar si afecta o no a la parcela las líneas de frente interno y basamento).
Una lámina, conteniendo información sobre: Memoria descriptiva de la instalación contra incendio, planilla para la liquidación de derechos, detalles en planta y corte de rampas, escaleras, barandas y accesos. Cálculo de sistema de evacuación de humos y gases, si correspondiera (detalle de escalón con el calculo que demuestre que cumple con la relación 2a+p entre 60 y 63, cumpliendo ley 962), área de aproximación
Una lámina conteniendo información sobre el cálculo estructural, esquemas en plantas y cortes (si fuese necesario); planilla de armaduras
1. Una lámina conteniendo información sobre la instalación sanitaria: cálculo de la reserva total diaria de agua (necesario para liquidación de derechos); detalle del colector; cuadro de desagües cloacales y pluviales indicando material y diámetros, calculo de bajadas de tanque, Plantas aclaratorias,
2. Una lámina conteniendo información sobre la instalación eléctrica: Planilla de cargas; esquemas de tableros generales y seccionales; planilla arancelaria
3. Una lámina conteniendo información sobre la sala de máquinas de ascensor, si correspondiere. Planta de localización, corte del pasadizo, planta de detalle, esquema de ventilaciones
4. Una lámina conteniendo cualquier otro detalle o esquema para la correcta comprensión de los proyectos, de corresponder.
5. Planilla debidamente liquidada de derechos delineación y construcción e instalaciones
6. Formularios completos y refrendados por los propietarios y profesionales en caso de corresponder, los cuales se publicaran en la página oficial del Gobierno de La Ciudad Autónoma de Buenos Aires
7. La carátula del plano único deberá contener la inscripción, PLANO UNICO, RESOLUCION Nº 679-SSPLAN-2010, con más los requisitos establecidos en el Código de la Edificación
Caratula, dimensiones: 29.70 x 18,50 cm
· Parcela de contribución territorial: (numero de parcela del abl)
· Plano 1 / xx
· Plano de: planta baja, por ejemplo
· Propietario
· Domicilio de la obra, calle y numero
· Datos de la plancheta, Circ, Sección, Manzana, Parcela
· Distrito
· F.O.T
· Escala (1:100)
· Esquema de manzana, ubicando la parcela con todas las medidas que sacamos de la consulta catastral, ancho de calle, ancho de acera y norte Abajo, debemos poner que no se afectan especies arbóreas ley N 1556 y cumplimiento de la ley 962
· Superficie del Terreno, A construir y Superficie libre.
· Colocar una leyenda que dice “El permiso de uso no exime de ser habilitado”
· Datos del propietario, nombre, domicilio
· Datos de los profesionales director de obra y proyectista, constructor, calculista estructural, nombres, domicilios, matriculas.
· Encargado de la instalación sanitaria firmante, instalación eléctrica, instalación contra incendio
· En el recuadro vacio va el sello nuevo, con el número de expediente podemos iniciar la obra.
LA LIQUIDACION DE DERECHOS DELINEACION Y CONSTRUCCION
E INSTALACIONES:
A los efectos de proceder a las correspondientes liquidaciones de derechos, la Dirección Operativa de Verificaciones y Liquidaciones, solicitara:
· Obra Nueva:
Dos copias del plano único acompañado de formato digital del proyecto y planillas descriptivas de cada una de las instalaciones, y todos los demás elementos que se soliciten mediante la ley tarifaria, actual.
· Modificación y/o ampliación:
Los requisitos exigidos para obra nueva, acompañados del último plano registrado, antecedente, en caso de corresponder.
III_ DE LAS INSTALACIONES.
Los proyectos de instalaciones a efectos de ser registrados, deberán contener requisitos excluyentes, para la viabilidad de los mismos.
1_ De las Instalaciones sanitarias:
Son requisitos esenciales:
A_ Definir radio antiguo y radio nuevo.
Radio antiguo: Pluvial + cloacal = todo a cloaca.
Radio nuevo: Pluvial, y cloacal, desagües por separados.
B_ Zona de línea de máxima creciente (Núñez a Riachuelo), dentro de esta zona las instalaciones de desagües en planta baja, obligatoriamente deberán ser de hierro fundido, deberá verificarse el nivel en la parcela correspondiente a la obra, para que ningún artefacto en planta baja, sea proyectado bajo esa línea de máxima creciente.
2_ De las Instalaciones Eléctricas:
Son requisitos esenciales:
1_ Definir en planos ubicación del medidor, tablero general, y tableros seccionales.
2_ Verificar la potencia, si es mayor o igual a la liquidación.
3_ Graficar bocas, tomas y llaves(sin trazado, ni sección de cañerías), máximo 15 bocas por circuito. Detallando, cualquier otra instalación de corresponder.
3_ De las instalaciones contra incendio:
Son requisitos esenciales:
1_ Verificación de los medios de salida.
2_ Sistema de evacuación de humos y gases.
3_ Indicar características y resistencia al fuego de puertas.
4_ Dotaciones de matafuegos.
IV_ DE LAS OBRAS.
Son requisitos esenciales para la procedencia y viabilidad del proyecto:
1_ Distrito.
2_ Uso.
3_ Línea de Frente interno, Línea interna de basamento (cálculo analítico y croquis de manzana).
4_ Perfil edificable: altura máxima sobre Línea oficial, retiros, plano limite, construcciones permitidas sobre plano límite.
5_ Patios Interiores, Áreas y Tangentes.
6_ Estacionamiento.
7_ Portería y auxiliar.
8_ FOT.
9_ Consulta al Código De Planeamiento Urbano, Estudio de Impacto ambiental, si correspondiera, con demás requisitos exigidos en el Código De Planeamiento Urbano.
10_ Leyenda en carátula, “el presente permiso no exime de poseer permiso de uso”, en recuadro y negrita..
11_ Línea particularizada.
12_ Proyecto inviable.
V_ DE LAS PENALIDADES.
Los profesionales que se encuentren a cargo de las obras y/o instalaciones presentadas en el marco del plano único, deberán velar por el estricto cumplimiento de la normativa vigente en la materia, que por su arte y profesión no pueden desconocer.
La contravención a las normas contenidas en los códigos de Planeamiento Urbano,
Edificación y normas complementarias implicara la aplicación de las sanciones previstas en el Capitulo 2.4 “De las penalidades”, del Código de la Edificación.
Los propietarios, quienes asumen solidariamente la responsabilidad con los profesionales actuantes, en caso de detectarse una contravención, pueden ser pasibles de las penalidades establecidas en el Art. 2.4.3.2 “Aplicación de multas”, 2.4.5 “paralización y/o clausura de la obra”, 2.4.3.4 “Aplicación de clausura”.
OTROS USOS
Todo aquello fuera del uso de vivienda sigue la normativa anterior de presentación.
Las diferencias son:
· Uno o varios planos donde se dibujan planta de arquitectura, esquema estructural, fachadas, manzana detalle de escalera, planilla de iluminación y ventilación todo en uno. Y en otro los cortes y las vistas.
· El formato es: el modulo de la caratula incluyendo la misma 3 veces hacia arriba y 6 veces hacia el lateral, la oreja tiene 4 cm
Plano de demolición:
Queda de igual manera, no está afectado a la nueva norma,
· la caratula debe decir plano de demolición total.
· El formato es: el modulo de la caratula incluyendo la misma 3 veces hacia arriba y 6 veces hacia el lateral, la oreja tiene 4 cm.
· Se dibujan, cortes y fachadas principales, balance y cálculo de la superficie que vamos a demoler.
· Todo muro a demoler lo pintamos de amarillo,
· Toda superficie se ralla a línea continua o raya, punto, punto, ralla, en amarillo.
· Los muros en medianero, que no se demuelen nunca, se deja existente rallándolos en negro,
· No se dibujan el rebatimiento de puertas solo el vano, si se dibujan las ventanas, dimensiones de locales y muros, colocamos niveles,
· Fachada se ralla en amarillo si se demuele, deben figurar material y cotas de nivel, al igual de los cortes, las bases no se rayan ya que se dejan perdidas
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